Definicja umowy deweloperskiej
Zgodnie z definicją wskazaną w art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 z późn. zm.), dalej „ustawa deweloperska”,umowa deweloperska dotyczy przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Natomiast, nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Zatem można stwierdzić, że umowa deweloperska rodzi skutki zobowiązaniowe w zakresie ustanowienia odrębnej własności danego mieszkania lub domu i przeniesienia tego prawa na nabywcę, w momencie gdy inwestycja nie jest zakończona. W przypadku gdybyśmy mieli do czynienia już z wybudowaną nieruchomością, to taka umowa nie stanowiłaby umowy deweloperskiej.
Nadto, niektórzy błędnie interpretują definicję umowy deweloperskiej sądząc, że po podpisaniu takiej umowy stają się właścicielami nieruchomości. Jednakże, dopiero po zawarciu umowy przeniesienia własności, nabywca ma prawo do nieruchomości. W związku z tym, jeżeli decydujesz się na zakup nieruchomości od dewelopera, to proces nabywania nieruchomości możemy podzielić w skrócie na kilka następujących etapów:
KROK 1 – zawarcie umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej na podstawie których strony np.: zobowiązują się do zawarcia umowy deweloperskiej ( w chwili obecnej nie stanowi obowiązkowego etapu nabywania nieruchomości);
KROK 2 – zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego;
KROK 3 – zawarcie umowy przeniesienia na nabywcę prawa własności w formie aktu notarialnego, która finalizuje zakup nieruchomości, po przeniesieniu własności nabywca może np.: zacząć prace wykończeniowe. Do czasu przeniesienia prawa własności, nabywca nie ma obowiązku ponoszenia np.: kosztów podatku od nieruchomości.
ELEMENTY ISTOTNE W UMOWIE DEWELOPERSKIEJ
W świetle art. 22 ustawy deweloperskiej, w umowie muszą się znaleźć między innymi:
1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2. cena;
3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. termin przeniesienia prawa, którego dotyczy umowa;
8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9. dodatkowo informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej
14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
16. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
ODSTĄPIENIE OD UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów wyżej wskazanych (art. 22 ustawy deweloperskiej), to nabywca ma prawo odstąpić od takiej umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Ponadto, nabywca dysponuje ustawowym uprawnieniem do odstąpienia od umowy, jeśli:
1) informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach do niego, za wyjątkiem zmian, o których mowa w wyraźnie w umowie;
2) deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
3) informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
4) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
5) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy w oparciu o którąkolwiek ze wskazanych powyżej podstaw prawnych, umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od niej. Natomiast, w przypadku wpłacenia rat przez nabywcę, bank wypłaci konsumentowi przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.
Co więcej, we wskazanych wyżej przypadkach odstąpienia, nie można też żądać od nabywcy zapłaty jakichkolwiek świadczeń, gdyż zgodnie z art. 30 ust.1 ustawy deweloperskiej, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy. Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.
O CZYM JESZCZE WARTO PAMIĘTAĆ PRZED PODPISANIEM UMOWY DEWELOPERSKIEJ?
FORMA ZABEZPIECZENIA
Przed przystąpieniem do podpisania umowy deweloperskiej, należy sprawdzić w jaki sposób umowa przewiduje zabezpieczenie wpłaconych przez Ciebie pieniędzy na poczet określonej ceny w umowie. Bowiem pieniądze na poczet nieruchomości mogą być wpłacane na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. Różnica pomiędzy wskazanymi rachunkami polega na czasie, w którym środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym są przekazywane deweloperowi. Odnośnie do zamkniętego rachunku powierniczego, wpłacone środki są zwalniane, kiedy bank otrzyma odpis aktu notarialnego zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. Jeśli chodzi o otwarty rachunek powierniczy, to środki zgromadzone na tym koncie są etapami zwalniane i wypłacane deweloperowi. Co jest uzależnione od etapu zaawansowania prac budowlanych. W rezultacie, rachunek powierniczy zamknięty może okazać się korzystniejszy dla kupującego. Po pierwsze zabezpiecza kupującego w razie ogłoszenia upadłości dewelopera. Po drugie, deweloperowi będzie zależało na terminowym zakończeniu inwestycji, ponieważ tylko wtedy bank zwolni środki z konta.
ZMIANA CENY
Dalej należy zweryfikować kiedy cena mieszkania czy domu może ulec zmianie. Albowiem niektóre umowy deweloperskie przewidują waloryzację ceny. Dodatkowo czasem może się zdarzyć, że powierzchnia mieszkania lub domu po wybudowaniu będzie różnić się od powierzchni przewidzianej w projekcie. Wtedy należy sprawdzić co takich sytuacjach przewiduje umowa. Czy w przypadku zmiany powierzchni nieruchomości, nabywca będzie zobowiązany do dopłaty, jeżeli nieruchomość okaże się większa?
TERMINY UMOWNE
Trzecia kwestia o której warto pamiętać to terminy. Co do zasady, dla nabywcy ważnymi terminami są daty wpłaty transz na poczet ceny za nieruchomość. Termin przekazania mieszkania lub domu oraz termin zawarcia umowy przeniesienia własności. Tutaj należy zwrócić uwagę ile będzie wynosił termin pomiędzy odbiorem nieruchomości, a dniem podpisania umowy przeniesienia własności. W praktyce są to dwa do trzech miesięcy, jednakże może być to dłuższy termin.
DODATKOWE KOSZTY
Po czwarte, należy sprawdzić kto będzie ponosił koszty utrzymania nieruchomości faktycznie należącej jeszcze do dewelopera. Czy nabywca będzie zobowiązany do poniesienia kosztów aneksów lub kosztów eksploatacyjnych pomimo nieodebrania nieruchomości? Czy umowa deweloperska przerzuca na nabywcę koszty sporządzania wypisów aktów notarialnych lub koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym? Niestety, może się zdarzyć, że postanowienia prawnie niedozwolone mogą zostać uwzględnione w umowie. Przykładowo, postanowienie, które przewiduje obowiązek uiszczenia kosztów wypisu aktu notarialnego wyłącznie przez konsumenta- kupującego jest sprzeczny z zasadami współżycia społecznego i jako taki wyczerpuje znamiona art. 385(1)§1 kc., zostało uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Konieczne jest więc dokładne zapoznanie się z treścią umowy deweloperskiej.
BRAK KREDYTU A ODSTĄPIENIE
Niejednokrotnie zdarza się że zakup danego lokalu lub domu ma być sfinansowany z kredytu hipotecznego. A co jeżeli kupujący nie otrzyma kredytu ? Czy umowa przewiduje możliwość odstąpienia ? Aby uniknąć sytuacji, w której zostanie podpisana umowa deweloperska, a odmowa kredytu udzielona zostanie niespodziewanie, należy zadbać o dodaniu odpowiedniej klauzuli, która przewiduje możliwość odstąpienia od umowy. Niestety, deweloperzy bardzo rzadko z własnej woli w umowie dodają zapis umożliwiający rozwiązanie umowy, jeżeli kupujący nie otrzyma kredytu. To samo dotyczy kwestii wpłaconego zadatku. Jego zwrot, w przypadku nieotrzymania kredytu, bez odpowiedniego postanowienia w umowie, może być trudny.
Reasumując, pamiętaj, że zapisy zawarte w umowie deweloperskiej są wiążące dla obu stron. Aby uchronić się przed niekorzystnymi klauzulami, warto przekazać taką umowę do analizy prawnikom specjalizującym się w obsłudze prawnej nieruchomości.
Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie przydatny. Jeżeli tak było, polub Nas na Facebooku – Kancelaria Prawna Grabek Gróndwald. Dla Ciebie to jedno kliknięcie, a dla mnie to potwierdzenie, że moja praca jest wartościowa.
radca prawny Anna Grabek
anna.grabek@legalgg.pl
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 z późn. zm.).
Wszystkie teksty umieszczane na naszej stronie internetowej są naszą opinią. Prosimy nie traktować ich jako porady prawnej w konkretnej sprawie, ponieważ konkretna sprawa zawsze wymaga indywidualnej analizy.
Kancelaria Prawna Grabek Gróndwald w Ełku oferuje kompleksowe usługi w zakresie obsługi prawnej nieruchomości, w tym również drobiazgową weryfikację zapisów umów deweloperskich
Umowa deweloperska Ełk | Umowa deweloperska Suwałki | Umowa deweloperska
Kancelaria Prawna Grabek Gróndwald | legalgg.pl | kancelaria@legalgg.pl
