Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to bardzo poważny krok w życiu każdego człowieka pod wieloma względami. Przede wszystkim wiąże się to z koniecznością poniesienia wysokich kosztów po stronie kupującego, pochodzących często z oszczędności całego życia albo niejednokrotnie z kredytu bankowego. Dlatego też tak istotne jest szczegółowe przeanalizowanie wszystkich aspektów, w szczególności prawnych, przed przystąpieniem do takiej inwestycji.

Co do zasady, nabycie mieszkania na rynku pierwotnym będzie najczęściej wiązało się z zawarciem umowy z deweloperem. Jednak zanim podpiszecie umowę deweloperską, powinniście sprawdzić kilka kwestii. Co należy sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej? Posiadanie takiej wiedzy, może zapobiec przed popełnieniem błędu w trakcie zawierania umowy deweloperskiej z niewiarygodnym deweloperem.

Biorąc pod uwagę fakt, iż deweloper odgrywa kluczową rolę w całej transakcji. W pierwszej kolejności przed podpisaniem umowy deweloperskiej, należy sprawdzić wiarygodność dewelopera. Możecie to zrobić poprzez następujące działania:

I. Sprawdzenie czy deweloper nie ma problemów finansowych oraz czy działa legalnie

Zgodnie z art. 21 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego(dalej „ustawa deweloperska”), na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

  • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  • kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
  • kopią pozwolenia na budowę;
  • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej.

Powyższe informacje, pozwolą ocenić czy deweloper jest wypłacalny, co ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa zawartej umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper prowadzi działalność w formie spółki prawa handlowego, to w rejestrze KRS (Krajowy Rejestr Sądowy), powinniście zwrócić uwagę na „dział 3” – wzmianka czy zostało złożone roczne sprawozdanie finansowe oraz „dział 4” – czy są wpisane jakiekolwiek zaległości lub wierzytelności wobec przedsiębiorcy. Należy podkreślić, iż każdy może wyszukać daną spółkę w KRS i uzyskać informację odpowiadającą odpisowi aktualnemu czy pełnemu. Wystarczy, że dysponujecie numerem KRS podmiotu i wpiszecie do internetowej wyszukiwarki – https://ekrs.ms.gov.pl/web/wyszukiwarka-krs/strona-glowna/index.html .

Dodatkowo, należy też zwrócić uwagę na księgę wieczystą nieruchomości, na której powstanie dana inwestycja. Z odpisu księgi wieczystej można dowiedzieć się np.: jakie prawa przysługują właścicielowi nieruchomości, informację o właścicielu, informację czy są jakieś egzekucje, czy jest ustanowiona hipoteka.

Należy pamiętać, że informacje wskazane w art. 21 ustawy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek przedstawić zainteresowanej osobie przed zawarciem umowy, w lokalu przedsiębiorstwa!

 

II. Zweryfikowanie wcześniejszych projektów dewelopera

Na pewno, warto sprawdzić  ile zrealizowanych inwestycji posiada na swoim koncie, dany deweloper. Bez wątpienia, niewielkie doświadczenie dewelopera, może mieć wpływ na terminowość zakończenia i jakość danej inwestycji. Ponadto, warto ustalić jakimi deweloper zajmował się inwestycjami wcześniej. Czy była to inwestycja mieszkaniowa, czy raczej inwestycje biurowo-usługowe,
czy też może nie działał w tej branży?

 

III. Zasięgnięcie opinii u osób, które już kupiły nieruchomość u tego samego dewelopera

Czasem piękne wizualizacje mają się nijak do stanu rzeczywistego. Dlatego też, należy udać się na zrealizowane inwestycje dewelopera i zobaczyć na własne oczy standard wykonanych budynków (w szczególności klatek schodowych, garaży, zagospodarowanie terenu). Na inwestycjach kilkuletnich, warto zwrócić uwagę na stan elewacji budynku.

Przydatnym źródłem informacji na temat wiarygodnego dewelopera, będą również opinie jego dotychczasowych  klientów. Z pewnością wiele o deweloperze mogą powiedzieć właśnie jego klienci. Od mieszkańców ukończonych budynków możemy dowiedzieć się istotnych informacji, przykładowo: czy pojawiły się jakieś wady lub/ i usterki;  w jakim czasie zostały przez niego usuwane; czy były opóźnienia w odbiorach ?

IV. PROSPEKT INFORMACYJNY

Przed rozpoczęciem sprzedaży, deweloper zobowiązany jest do sporządzenia PROSPEKTU INFORMACYJNEGO dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

W świetle art. 18 ustawy deweloperskiej, osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej ma prawo domagać się od dewelopera bezpłatnego doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. Natomiast, deweloper ma obowiązek doręczyć jej ww. prospekt.

Prospekt informacyjny to szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dzięki temu, nabywca ma możliwość porównania ofert oraz łatwiej jest mu podjąć decyzję o zakupie danej nieruchomości.

Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, prospekt informacyjny, jest obowiązkowym dokumentem, który po podpisaniu umowy deweloperskiej staje się jej załącznikiem. Zakres informacji jest określony wzorem, który stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej.

Reasumując, należy podkreślić, iż dokładna weryfikacja  sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego pozwoli uniknąć szeregu problemów.

 

Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie przydatny. Jeżeli tak było, polub Nas na Facebooku – Kancelaria Prawna Grabek Gróndwald. Dla Ciebie to jedno kliknięcie, a dla mnie to potwierdzenie, że moja praca jest wartościowa.

radca prawny Anna Grabek

 anna.grabek@legalgg.pl

 

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 z późn. zm.).

 

Jeżeli chcesz kupić nieruchomość w Ełku, Suwałkach czy w jakimkolwiek innym mieście na terenie województwa warmińsko-mazurskiego i będziesz podpisywał umowę deweloperską, warto zasięgnąć profesjonalnej pomocy prawnej. Kancelaria Prawna Grabek Gróndwald analizuje umowy deweloperskie, umowy rezerwacyjne, umowy przedwstępne czy umowy przeniesienia własności. Świadczymy porady prawne on-line lub w naszych biurach, które znajdują się w Ełku oraz w Lubartowie.

Umowa deweloperska Ełk | Umowa deweloperska Suwałki | Umowa deweloperska


Kancelaria Prawna Grabek Gróndwald  | legalgg.plkancelaria@legalgg.pl

Kancelaria adwokacka Ełk