Istotne zmiany wprowadzone nową ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
W dniu 9 czerwca 2021 r. Prezydent podpisał ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, celem wprowadzenia nowej ustawy było zapewnienie lepszej ochrony nabywcy nieruchomości.
Ważną zmianą w stosunku do obowiązującej ustawy, jest modyfikacja środków ochrony wpłat nabywcy poprzez usunięcie Otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (dalej „OMRP”) oferowanego z zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej.
W świetle art. 6 ust. 2 nowej ustawy – jedynymi środkami ochrony wpłat nabywcy będą:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zatem katalog rachunków powierniczy zostanie zawężony.
Dodatkowo, istotnym novum jest objęcie środków wpłacanych na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (dalej ”MRP”), obowiązkiem odprowadzania składki przez deweloperów na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej „DFP”).
Niezależnie od wybranego rodzaju w ramach umowy MRP, deweloper będzie miał obowiązek odprowadzać składki na fundusz DFP.
Co to jest DFP?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzania na niego składki od wpłat klientów dokonywanych na MRP. Jeżeli chodzi o wysokość składek procentowych, według których deweloper obliczy składkę do funduszu, ma ustalać w rozporządzeniu minister właściwy ds. budownictwa.
Składka może wynieść maksymalnie do 1 % w przypadku otwartych MRP oraz do 0,1 % w przypadku zamkniętych MRP.
Celem DFG jest ochrona nabywców lokali i domów, która ma polegać na przyznaniu tym osobom możliwość uzyskania z Funduszu rekompensaty, w przypadku, gdy nie będzie możliwości odzyskania wpłaconych kwot bezpośrednio z rachunku powierniczego. Przykładowo, środki z DFG mają być wypłacane nabywcom, w sytuacji upadłości albo restrukturyzacji dewelopera. Niestety, ww. składki mogą spowodować wzrost cen mieszkań i domów na rynku pierwotnym.
Jakie pozostałe zmiany?
Rozszerzono katalog przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej i innych umów zobowiązaniowych zawieranych z deweloperem.
Objęto reżimem nowej ustawy lokale użytkowe (garaże) oraz lokale gotowe. W obecnym stanie prawnym, nierzetelni deweloperzy chcąc „uciec” spod reżimu ustawy, wybudowane mieszkania nabywali od „własnej” spółki i sprzedawali je jako osoba fizyczna. Nie do końca zorientowany nabywca, był najczęściej przekonany, że chronią go wszystkie przewidziane przepisami ustawy zabezpieczenia.
W nowej ustawie, wreszcie uregulowano kwestię umowy rezerwacyjnej, poprzez wskazanie zasady i trybu zawierania takich umów. Dotychczasowy brak regulacji w zakresie treści umowy rezerwacyjnej, był źródłem zagrożeń interesów nabywców. Niejednokrotnie, nieświadomi nabywcy wpłacali znaczną część wartości mieszkania (czasami nawet całość) zawierając jedynie umowę rezerwacyjną. W praktyce często zdarzało się, iż opłata rezerwacyjna przepadała, jeśli klient nie zawarł, w umówionym terminie, umowy deweloperskiej.
Na koniec, warto również zwrócić uwagę na zmiany w procedurze „odbiorowej”. Nabywca, w przypadku uznania, że lokal ma wadę istotną, będzie mógł odmówić dokonania odbioru – wtedy deweloper może uznać wadę za istotną lub odmówić jej uznania. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu, deweloper będzie zobowiązany do przekazania nabywcy informacji, o uznaniu wad albo odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy. Natomiast brak oświadczenia dewelopera w przedmiocie wady w określonym terminie spowoduje jej uznanie. Ustawodawca zastosował uregulowanie analogiczne do rozwiązania z Kodeksu cywilnego -rękojmi przy sprzedaży.
Nowa ustawa wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem: przepisów dotyczących utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, które zaczną obowiązywać po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.
Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie przydatny. Jeżeli tak było, polub Nas na Facebooku – Kancelaria Prawna Grabek Gróndwald. Dla Ciebie to jedno kliknięcie, a dla mnie to potwierdzenie, że moja praca jest wartościowa.
radca prawny Anna Grabek
anna.grabek@legalgg.pl
Wszystkie teksty umieszczane na naszej stronie internetowej są naszą opinią. Prosimy nie traktować ich jako porady prawnej w konkretnej sprawie, ponieważ konkretna sprawa zawsze wymaga indywidualnej analizy.
Kancelaria Prawna Grabek Gróndwald Ełk | legalgg.pl | kancelaria@legalgg.pl
